Inquilinos morosos. Que hacer.

Si su inquilino incumple con el abono de la renta puede acudir a los tribunales en demanda de la tutela de sus legítimos intereses. Lo puede ejercitar a través de una demanda de desahucio por falta de pago, para lo que no es preceptiva la intervención de abogado y menos la de procurador. Su tramitación es sencilla y de carácter sumario (forma abreviada en la que se llevan a cabo determinados asuntos o casos que se consideran que tienen carácter urgente. Un juicio sumario, en este sentido, es aquel en que se procede brevemente y se omiten ciertos trámites y formalidades de los juicios ordinarios.
En otras palabras, el juicio sumario o procedimiento sumarísimo reúne todas las partes ordinarias de un juicio en un único acto en el cual tienen lugar la instrucción, el análisis de las pruebas, el fallo del juicio y la condena. La sentencia del juicio sumario se ejecuta en un plazo muy breve), ya que sólo son admisibles las pruebas de confesión judicial y el documento o recibo en que conste haberse verificado el pago de la renta. Lo que se persigue a través de esta acción es exclusivamente obtener una declaración judicial por la cual se obligue al arrendatario a dejar el inmueble a su disposición en un breve espacio de tiempo -8 días si se trata de casa o viviendas-, con el apercibimiento, para el caso de que no lo haga voluntariamente, de que será desalojado por la fuerza.
Nueva demanda. Si además se desea el abono de las rentas adeudadas, no queda otro remedio que presentar una nueva demanda con esa pretensión.
Tras la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), de 24 de noviembre de 1994, se puede formular frente al inquilino moroso una demanda a tramitar por las normas del juicio de cognición (proceso ordinario), en el que se ejercen dos acciones: la de la resolución del contrato y la reclamación de las cantidades adeudadas. En estos procesos es necesaria la intervención del abogado, tiene la ventaja de que un mismo juicio puede recuperar el inmueble y, además, obtener un reconocimiento judicial de deuda a favor. Por el contra, las causas de oposición del demandado son más amplias, sin que se limiten a si ha satisfecho o no las mensualidades que se le reclamen.
En ambos casos, el inquilino podrá impedir la acción de desahucio o resolución pagando al arrendador o poniendo a su disposición, judicial o notarialmente, las cantidades adeudadas antes de la fecha del juicio. Este privilegio del inquilino (arrendatario) sólo podrá utilizarlo una vez, de modo que el impago de una única mensualidad o el retraso en el cumplimiento de esa obligación serán ya motivo suficiente para que la nueva demanda que formule el arrendador lleve consigo, de prosperar, el desalojo del arrendatario.

Fin de la renta antigua o de los contratos indefinidos de alquiler antiguos

Aquellos contratos (de vivienda o locales) firmados antes del 9 mayo de 1985 (regulados por la ley de arrendamientos urbanos de 1964) y  que por la ley de 1994 (la actual, aunque bastante reformada en junio de 2013) recibieron una prórroga de 20 años llegan a su fin, la extinción de los contratos de arrendamiento de renta antigua serán historia a partir del 31 de diciembre de 2014 en caso de que no hayan renegociado las condiciones con la propiedad, ello quiere decir que el 1 de enero de 2015 la propiedad recupera el inmueble, extinguiéndose el contrato (ver disposiciones transitorias LAU 1994).

En resumen, perderán la vigencia todos los alquileres de locales comerciales pactados antes del llamado decreto Boyer, con excepción de aquellos en que siga al frente del  negocio el mismo titular original del contrato o bien su cónyuge, y que estén blindados hasta su fallecimiento o jubilación, si está a nombre de otro familiar o de una empresa, el alquiler quedará sin efecto a tenor de que ha pasado la prórroga de los 20 años establecidos en la posterior ley de arrendamientos urbanos de 1994.

Derechos de crédito. Comunidad de propietarios

A veces se producen problemas en los cobros por parte de profesionales a las comunidades de vecinos, hay que decir que cuando una comunidad, o su presidente representando a esta solicita la realización de un trabajo de la índole que sea, fontanería, pintura, albañilería, etc., la comunidad (toda la comunidad) se obliga al pago de sus servicios, no cabe el irse por los cerros de Úbeda, puede salir algún vecino o propietario que diga “yo no vote tal cosa…, yo vote en contra de tal trabajo…, yo no pago estas reparaciones porque fulanito o menganito deben tantos meses a la comunidad…”, las escusas son miles y variadas, la realidad es que el profesional que ha realizado su trabajo tiene unos derechos de crédito sobre la misma y esta es responsable de de su pago, y lo son todos los comuneros, ya que todos conforman la comunidad.

Gastos de comunidad que afectan a los bajos (locales)

Ya viene de lejos el temaGastos comunitarios . Los locales comerciales de los locales comerciales y bajos que con cualquier escusa tratan de zafarse de sus obligaciones con la comunidad, incluso he visto algunos locales que hacen tapiar sus accesos a la entrada principal para escabullirse de los pagos de la comunidad, pero si miran la ley 8/2013 lo deja bien claro, y lo deja de una vez por todas más que claro el asunto, con lo que ya no hay escusas. Los locales comerciales deben pagar todos los gastos comunitarios aunque no los utilicen, no hagan disfrute, o como quieran los propietarios de los locales exponer para no pagar partes comunitarias, es decir, que ahora deja claro que si pagan la limpieza, el ascensor, etc., aunque no lo utilicen, disfruten o lo que sea, salvo expresamente que así conste en los estatutos. Queda zanjado el asunto de las negativas de los propietarios al deber que tienen de corresponder con los gastos de la comunidad incluido aquellos que no les gusta, que suelen ser todos.

Intervención limitada. Junta de propietarios

Derecho de intervenciónA veces nos encontramos en reuniones de propietarios en la que la gente empieza a discutir sobre algún punto del orden del día apareciendo por lo que sea una posición contraria, parecida, o nueva, alargándose en el tiempo dicho punto, resultando una dilación en la junta de propietarios. También es frecuente que al finalizar todos los puntos del orden, y llegar al famosos y controvertido ruegos y preguntas se forme una algarabía, corrillos, todos los propietarios queriendo exponer sus inquietudes, etc. Todo ello se traduce en un alargamiento innecesario de la reunión, ya que muchas cuestiones no suelen venir al caso, están fuera de cualquier punto del orden del día, son inquietudes particulares, que no tienen nada que ver con lo comunitario, etc. La cuestión es cómo limitar ese tiempo de intervención en las reuniones de vecinos, nada más sencillo que al convocar la junta se exponga que se impone un derecho de intervención limitado a un tiempo por punto del día, ejemplo, en la reunión de propietarios se atendrá a un derecho de intervención limitado de los comuneros de 3 minutos por punto del día. También se puede imponer un número de intervenciones por comunero y punto del día, ya que se da la situación de que muchos comuneros lo único que hacen es dar vueltas sobre el mismo tema tanto en un punto determinado del orden del día como en el resto de puntos, con tal de forzar ciertas expectativas o situaciones.

Derecho de asistencia por parte de inquilinos a la junta de propietarios. Comunidad de vecinos

Quien no se ha encontrado con un inquilino en la junta de propietarios que quería intervenir. Está claro que la reunión es sólo para propietarios, que sólo podrán actuar terceros por delegación, poder notarial o cualquier otro documento legalmente aceptado en derecho, pero los inquilinos además podrán actuar siempre que ello conste en su contrato de arrendamiento, este deberá presentarse en el inicio de la junta, y se hará constar en acta tal situación con el fin de tener constacia y evitar malos entendidos.

Derecho de asistencia por terceros a las juntas. Comunidad de propietarios

A las juntas de propietarios se puede asistir sin serlo por delegación, es el caso más común cuando un propietario no pudiendo asistir a la reunión cede su derecho a un vecino o conocido mediante la correspondiente delegación o poder notarial, en caso de que sea por delegación conviene poner en la misma el sentido de su voto en los puntos del día, de lo contrario el delegado podrá actuar según vea, que puede no coincidir con la intención del propietario, al menos en aquellos puntos que el propietario crea que más le interesan dejar constancia de la intención del mismo, dejando libertad en el resto de puntos a tratar.